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中国房地产企业项目管理状况分析 | |
作者:未知 文章来源:高登项目管理 点击数 更新时间:2012/6/4 7:25:08 文章录入:web33742 责任编辑:web33742 | |
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近年来,房地产业正迅速发展为国民经济的一个重要产业群体,成为国民经济的基础性、先导性和支柱性产业。房地产项目作为房地产企业发展的基本元素,对任何一个国家及企业的发展都起到至关重要的作用。房地产项目管理作为一种现代化的管理方式,它是伴随社会建设和管理大型项目的需要而产生,房地产项目管理的水平的高低对项目的成败起到至关重要的作用,并影响到房地产企业整体的发展。我国加入WTO后,已日益融入全球经济体系,国际竞争日趋激烈,全球经济一体化趋势越来越明显,国内外形势的发展要求房地产开发管理逐步与国际接轨,以适应市场经济的发展需求。同时,由于房地产需求的增加,房地产业及相关行业的发展空间增大,国外企业对我国投资幅度加大,促进了酒店业、写字楼、住宅业的发展,带动整个房地产业逐渐与国际接轨。在经济一体化的情况下,中国将成为国际建设市场最大的热点之一,强劲的国外竞争对手,新增加的市场需求及原有的市场份额有被国外同行抢占的可能,对国内同行来说,竞争压力陡然增加,当前,国际惯例的项目管理知识对我国业主、工程咨询业和施工企业显得更加重要。我们要从产业生存的高度认识我国项目管理与国际接轨的迫切性,切实而深入的了解国际惯例的项目管理机制与运作,由此分析我国项目管理的症结及我国施工企业功能的匮乏,进而再造我国投资与建设全新的项目管理体制,提高我国建设企业的国际竞争力。在这样的国际国内背景下,对房地产企业项目运行管理进行研究就显得极为重要。 一、我国房地产企业项目管理存在的问题 我国房地产项目管理近年来虽已取得重要的进展,但是基本上还停留在粗放式的经验管理阶段。存在质量事故多发、工期拖延、费用超支等问题,和国际先进水平比较,我国房地产项目管理仍然处于较低水平,存在不少问题。主要是管理体制不完善,缺少高素质的项目管理专业人才,不能全面系统地采用先进方法,法律法规也不健全等。这些都是中国目前房地产项目管理比较粗放的重要原因,也是一些房地产企业投资效益不高,竞争能力不强,发展速度不快的关键所在。 1.可行性研究缺乏 (1)项目目标和工程任务分解不足 在项目启动之初,作为项目所有者的房地产企业由于缺乏大型工程建设的实践经验,没有很好的对整个项目进行细致研究分析,并提出项目的总体目标,也没有将工作任务进行分解,并加以落实分配,这导致项目出现以下问题: ①项目在初期无法向下进行; ②项目预期经济目标不能实现; ③项目延期交房; ④部分功能配套不全。 (2)市场定位不准、缺乏创新能力 在项目开始前,房地产企业往往忽视了市场作用,没有做充分的调查研究,不做设计研究,只是根据周边项目户型、楼型照猫画虎,造成产品同质化严重,缺乏创新能力,从而使项目销售不畅、价格不高、回款缓慢、效益不好。主要体现在: ①市场定位工作主体发生偏差; ②运用差异化战略模仿有余而创新不足; ③偏离市场定位的理论和原则,片面强调概念式定位; ④目标客户群不明确或目标市场需求判断错误。 2.设计监理缺失 由于对设计单位相应的监督管理体制无法跟上,造成在项目的施工中发现大量设计中存在的问题。由于施工中发现的设计问题很多,有些工程从开工到竣工都发生了设计变更,变更图纸比原设计图纸还多。设计过程中出现的问题主要表现在: (1)缺乏合理的设计招标程序 房地产市场发展还不规范,未形成公正、公平、公开竞争的良好环境,造成了设计招标往往流于形式。 (2)忽视设计对项目投资控制的重要性 未认识到设计对项目整个运作过程的重要影响,公司对项目设计普遍存在一种“轻设计控制,重施工控制”的思想。 (3)设计监理缺失 对于设计监理工作,由于对设计单位相应的监督管理体制不健全,加上设计单位的工作量较大,部分设计人员素质较差导致设计图纸很难做到精心勘探、精心设计,达到一流的施工质量,造成在施工中发现大量设计中存在的问题。 (4)文档资料缺乏制度化、规范化管理 尚未制定有关工程文档资料、工程竣工资料等的管理制度和规定,项目档案管理管理混乱,尤其是对工程项目的合同管理方面,未能实现以合同为主线、以合同为核心实施工程项目管理。 二、加强房地产企业项目管理的对策建议 要加强项目前期开发管理,项目前期研究 |
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